부동산투자 공동주택 리모델링 시장분석 및 전망

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[부동산투자] 공동주택 리모델링 시장분석 및 전망.hwp

목차 Ⅰ. 리모델링 시장 동향 Ⅱ. 현행 리모델링 제도의 특징 Ⅲ. 공동주택 리모델링 시장의 현황 및 분석 Ⅳ. 공동주택 리모델링 시장의 전망 본문 2. 「주택법」상의 리모델링사업 추진 방안 ○ 주택법에서 규정하고 있는 현행 공동주택 리모델링 제도는 리모델링을 주택 관리와 관련된 행위로 보는 가운데, 원활하고 합리적인 사업 추진을 위하여 주택건설에 관한 규정을 일부 적용하는 방식으로 되어 있음. ○ 현행 제도의 가장 중요한 핵심은 리모델링을 행위허가의 대상으로 보는 것이며, 따라서 행위허가의 기준 내지 요건을 정하여 리모델링 추진을 허용하고 있음. (법 42조 2항 및 3항) - 법 42조 2항과 3항의 내용을 보면, 리모델링은 다음 3가지 유형의 주체가 시장․군수․구청장의 허가를 받아 추진할 수 있는 사업으로 규정되어 있음. ․ 첫째, 공동주택의 입주자․사용자 또는 관리주체 ; 이 경우 동 또는 주택 단지 단위로 전체 소유자의 동의를 받아야 함. (법 42조 2항과 시행령 47조 1항 별표 3) ․ 둘째, 일정한 요건을 갖춘 리모델링주택조합 (법 42조 3항과 시행령 47조 4항 1호) ․ 셋째, 소유자 전원의 동의를 얻은 입주자대표회의 (법 42조 3항과 시행령 47조 4항 2호) - 이상의 세가지 방안 중 리모델링주택조합을 통한 방안이 현실적으로 실현가능한 방안이 될 수 있을 것임. ․ 나머지 두가지 방안은 소유자 전원의 동의를 얻어야 하므로 현실적으로 거의 불가능 - 이상의 사업 추진 주체 및 추진 방안에 대한 규정 이외에 법 42조 2항 및 하위 시행령 47조 1항 별표 3은 리모델링의 경우 반드시 지켜야 할 절차 및 기준을 제시하고 있음. ․ ① 리모델링의 경우 「도시 및 주거환경정비법」12조를 준용하여 안전진단을 받아야 하며, 안전진단결과 구조안전의 이유로 재건축 판정이 난 경우에는 리모델링을 불허 (법 42조 2항) ․ ② 별도의 동 증축에 의한 세대 증가 또는 복리시설을 분양하는 행위가 아니어야 하고 (단, 세대수 증가가 아닌 부대 및 복리시설 이용을 위한 피로티구조로 전용하는 최상층 증축은 허용) ③ 내력벽 철거에 의한 세대통합 행위는 불허 (시행령 47조 1항 별표 3) ○ 이상에서 제시하고 있는 규정을 토대로 현실적으로 실현 가능한 리모델링사업은 첫째, 일정한 조건을 갖춘 리모델링주택조합이 주체가 되어 둘째, 일정한 기준과 조건을 충족하는 범위 내에서 셋째, 시장․군수․구청장의 허가를 받아 추진하는 사업으로 정의할 수 있음. 본문내용 전망 Ⅰ. 리모델링 시장 동향 1. 리모델링 시장 동향 및 수요 특징 ○ 2006년 하반기부터 공동주택 리모델링시장은 새로운 전기를 맞고 있으며, 확산 추세에 있음. - 이러한 수요 확산의 이유로는 다음 세가지 요인을 들 수 있음. 첫째, 재건축에 대한 규제가 지속적으로 강화되고 있는 가운데 재건축의 사업성이 저하되는 한편, 재건축 추진 가능 시점이 장기화되고 있음. 둘째, 2007년 3월 16일자로 개정 「주택법시행령」의 발효로 증축 리모델링 허용시기가 20년에서 15년으로 단축됨. 셋째, 리모델링 추진 아파트의 성공사례가 소개되어 리모델링 추진 의향이 있는 아파트 주민들이 리모델링의 효과 및 사업성을 눈으로 확인하게 됨. (예 : 2007년 초에 준공된 방배 예가클래식 아파트) ○ 이러한 배경 하